房屋问题　

①、父母为子女出资购房所有权归属问题　

十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；　——《婚姻法》第十七条　

第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：

（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；　——《婚姻法》第十八条

当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。　——最高人民法院《婚姻法解释（二）》第二十二条

婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。　——最高人民法院《婚姻法解释（三）》第七条

在处理离婚纠纷中父母为子女出资所购房屋归属问题时，应根据《婚姻法》第１７条、第１８条，《婚姻法解释（三）》第７条，《婚姻法解释（二）》第２２条等法律、司法解释之规定，区分父母出资购房的时间、房屋登记的所有权人、父母出资购房的出资比例及出资方式等因素来确定该房屋所有权的最终归属。　——最高人民法院民事审判第一庭：《父母为子女出资购房所有权归属问题》，载奚晓明主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《民事审判前沿》（第一辑），人民法院出版社２０１４年版，第２４１－２４４页。

（１）父母出全资为子女买房未登记的情形　

１）如果一方父母出资发生在其子女结婚前，则该出资资金应根据《婚姻法解释（二）》第２２条第１款规定认定为对其子女一方的赠与。受赠一方子女可以获得该债权转化物——不动产的所有权。　

２）　如果一方父母出资发生在其子女结婚后，则应根据《婚姻法解释（二）》第２２条第２款规定将该出资认定为对夫妻双方的赠与，除非有证据证明父母明确表示赠与一方子女。相应地，子女双方以该共同受赠的出资购买的不动产，是婚后用夫妻共同财产购买的财产，属于夫妻共同财产。　——最高人民法院民事审判第一庭：《父母为子女出资购房所有权归属问题》，载奚晓明主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《民事审判前沿》（第一辑），人民法院出版社２０１４年版，第２４１－２４４页。　

（２）以父母自己名义签订不动产买卖合同并将不动产所有权过户到子女一方名下的情形　

１）如果该不动产过户发生在子女结婚前，显然，该不动产所有权应属于子女婚前财产。　

２）如果该不动产过户发生在子女结婚后且该不动产登记在出资父母一方的子女名下，则仍可适用本条规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。　

３）如果该不动产过户发生在子女结婚后且该不动产登记在夫妻中非子女一方名下或夫妻双方名下，用夫妻共同财产偿还该不动产的贷款，则该不动产应认定为夫妻双方共同财产。　——最高人民法院民事审判第一庭：《父母为子女出资购房所有权归属问题》，载奚晓明主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《民事审判前沿》（第一辑），人民法院出版社２０１４年版，第２４１－２４４页。　

（３）以子女名义签订不动产买卖合同并将不动产所有权登记在一方子女或双方子女名下的情形　

１）如果该出资发生在子女结婚前，则该出资属于接受该出资子女的婚前个人财产。　

２）如果该出资发生在子女结婚后，则根据《婚姻法解释（二）》第２２条第２款规定应将该出资认定为对夫妻双方的赠与。相应地，婚后以子女一方或双方名义签订的不动产买卖合同并以该出资作为首付款所购买的不动产，不管登记在子女一方还是双方名下都应视为夫妻共同财产。　——最高人民法院民事审判第一庭：《父母为子女出资购房所有权归属问题》，载奚晓明主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《民事审判前沿》（第一辑），人民法院出版社２０１４年版，第２４１－２４４页。　

（４）婚姻存续期间，取得一方父母单位房改房所有权　

婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。　——最高人民法院《婚姻法解释（三）》第十二条。　

１）如果房改房已经登记在夫妻双方名下，可视作一方父母放弃对房改房中因自己参加房改以职级、年龄、工龄等抵扣所享受的福利而对于夫妻双方的赠与，可作为夫妻共同财产进行分割。　

２）如果登记于夫或妻一方名下，应参照《婚姻法解释（三）》第６条的规定，视为对子女的一方的赠与，该房改房应认定为夫妻一方的个人财产，而非夫妻共同财产。　——《人民司法（应用）》２０１４年第３期。

②、婚后共同还贷　

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。　

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。　——最高人民法院《婚姻法解释（三）》第十条。　

计算方式：　

假设婚前贷款购房者所购房屋的单价是每平方米１５０００元，面积８０平方米。首付款是３６万元，按揭贷款８４万元，贷款期限２０年（２４０个月），则利息总计为６０３４５２．８７元。还款总额１４４３４５２．８７元。如果采用等额还款的方式，月均还款６０１４．３９元。双方当事人婚后共同还贷３年（３６个月）后诉讼离婚，离婚时房屋经评估，价值４００万元。计算可知，购房者为购买该房屋总共支付１８０３４５２．８７元（１２０００００元＋６０３４５２．８７元）。其中，首付款在房价（房价款＋利息）中所占比例为（３６００００元÷１８０３４５２．８７元×１００％）１９．９６％，夫妻共同还贷２１６５１８．０４元（６０１４．３９元×３６），占房价款的１２％（２１６５１８．０４÷１８０３４５２．８７元×１００％）。如果不考虑其他因素，则可以判决房屋归婚前购房者所有，由其对另一方补偿２４万元（４００万元×１２％×１／２）。剩余贷款１２２６９３４．８３元（１４４３４５２．８７元－２１６５１８．０４元），仍由原购房者继续偿还。　——最高人民法院民事审判第一庭编：《婚姻法解释（三）理解与适用》，人民法院出版社２０１１年版，第４５页。

③、夫妻共同出资购买，产权登记在未成年子女名下的房产　

双方婚后用夫妻共同财产购买房屋，子女尚未成年，如果产权登记在该子女名下，夫妻离婚时不能简单地完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。因不动产物权的登记分为对外效力和对内效力，对外效力是指根据物权公示公信原则，不动产物权经过登记后，善意第三人基于对登记的信赖而与登记权利人发生的不动产交易应受到法律保护；对内效力是指应审查当事人的真实意思表示来确定真正的权利人。实际生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑而将屋产权登记在未成年子女名下，但这并不意味着该房屋的真实产权人即为未成年子女，离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女，离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理比较适宜。　——本书研究组：《夫妻共同出资购买的房屋，产权登记在未成年子女名下，离婚时应如何处理》，载奚晓明主编、最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》２０１０年第３集（总第４３集），法律出版社２０１１年版，第２３７页）。

④、婚前承租婚后购买的房产　

由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。　　——最高人民法院《婚姻法解释（二）》第十九条。　

⑤、房产价值无法达成协议　

双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：

（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；

（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；

（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。　——最高人民法院《婚姻法解释（二）》第二十条。

⑥、公产房　

人民法院审理离婚案件对公房使用、承租问题应当依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国妇女权益保障法》和其他有关法律规定，坚持男女平等和保护妇女、儿童合法权益等原则，考虑双方的经济收入，实事求是，合情合理地予以解决。现将审判实践中提出的一些问题，根据有关法律的规定，解答如下：　

一、问：在离婚案件中，当事人对公房的使用、承租问题发生争议，人民法院可否予以处理？　

答：在离婚案件中，当事人对公房的使用、承租问题发生争议，自行协商不成，或者经当事人双方单位或有关部门调解不成的，人民法院应根据案件的具体情况，依法予以妥善处理。　

二、问：夫妻共同居住的公房，在什么情况下，离婚双方均可承租？　

答：夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，离婚后，双方均可承租：

（一）婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续５年以上的；

（二）婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；

（三）一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；

（四）婚后一方或双方申请取得公房承租权的；

（五）婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；

（六）夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；

（七）一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；

（八）婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的；

（九）其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。　

三、问：对夫妻双方均可承租的公房，应依照什么原则处理？　

答：对夫妻双方均可承租的公房，应依照下列原则予以处理：

（一）照顾抚养子女的一方；

（二）男女双方在同等条件下，照顾女方；

（三）照顾残疾或生活困难的一方；

（四）照顾无过错一方。　

四、问：对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方是否给予经济补偿？

答：对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当的经济补偿。　

五、问：夫妻双方均可承租的公房能够隔开分室居住使用的，可否由双方分别租住？　

答：夫妻双方均可承租的公房，如其面积较大能够隔开分室居住使用的，可由双方分别租住；对可以另调房屋分别租住或承租方给另一方解决住房的，可予准许。　

六、问：离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租的，可否暂时居住？　

答：离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租而解决住房确有困难的，人民法院可调解或判决其暂时居住，暂住期限一般不超过两年。暂住期间，暂住方应交纳与房屋租金等额的使用费及其他必要的费用。　

七、问：离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租而另行租房经济上确有困难的，如何处理？　

答：离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租，另行租房经济上确有困难的，如承租公房一方有负担能力，应给予一次性经济帮助。　

八、问：在调整和变更单位自管房屋租赁关系时，是否需征得自管房单位的同意？　

答：人民法院在调整和变更单位自管房屋（包括单位委托房地产管理部门代管的房屋）的租赁关系时，一般应征求自管房单位的意见。经调解或判决变更房屋租赁关系的，承租人应依照有关规定办理房屋变更登记手续。　

九、问：对夫妻双方共同出资而取得“部分产权”的房屋，应如何处理？　

答：对夫妻共同出资而取得“部分产权”的房屋，人民法院可参照上述有关解答，予以妥善处理。但分得房屋“部分产权”的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿。　

十、问：对夫妻双方均争房屋“部分产权”的，可否采取竞价方式解决？　

答：对夫妻双方均争房屋“部分产权”的，如双方同意或者双方经济、住房条件基本相同，可采取竞价方式解决。　——最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》（法发［１９９６］４号）。

⑦、享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产　

夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。　——最高人民法院《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》（法民字［２０００］第４号）。

⑧、未取得所有权的房屋

离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。

当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。——最高人民法院《婚姻法解释（二）》第二十一条。

⑨、擅自处分共有房产请求赔偿损失

一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。——最高人民法院《婚姻法解释（三）》第十一条。

来源：基层法官

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【法律咨询】

我结婚前我父母出资购买了一套房子，登记在我父母名下，我结婚时还有一部分贷款没有还完，结婚后是我还房贷的。

妻子现在闹着要和我离婚，请问这个房子有她的份额吗？

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从形式上看，这不是你们的夫妻共同财产。如果没有特殊约定，你替你父母偿还的房贷，应该是你对你父母享有的债权，离婚时，你妻子可以对该债权要求平均分割。

南京离婚律师谢保平：江苏沁典律师事务所高级合伙人、婚姻继承部主任，１２年离婚案件经验，擅长处理离婚大额财产分割、离婚子女抚养权争取、公司股权争议等疑难问题，是南京知名离婚律师之一。

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