原告张某某、任某1与被告任某2、吴某、第三人包某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案受理后，先适用简易程序，于2019年3月28日公开开庭进行了审理。2019年3月28日,本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年8月1日再次公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托代理人陈律师、李律师、被告任某2的委托代理人占健文，被告吴某、第三人包某某的委托代理人王律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

张某某、任某1向本院提出诉讼请求：确认被告任某2与被告吴某签订的关于上海市徐汇区梅陇三村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)买卖合同无效，房屋产权恢复登记至被告任某2名下。

事实和理由：系争房屋系1990年漕溪路XXX弄XXX号的房屋动迁安置取得的使用权房屋。两原告与被告任某2均系被安置人。2000年，原告张某某与被告任某2将该使用权房屋买下产权后为售后公房，产权登记在被告任某2一人名下。2008年，原告张某某与被告任某2离婚时协商共同将系争房屋出售，出售后的价款由原告张某某、任某1、被告任某2各得三分之一。因两原告他处无房，系争房屋一直由原告张某某、任某1居住使用。直到2018年8月3日，原告收到本院传票才发现被告任某2在两原告不知情的情况下于2015年11月18日以远低于市场价的价格将系争房屋出售给被告吴某。经查询，系争房屋现已经被抵押给第三人包某某。原告认为，系争房屋系动迁取得，两原告和被告任某2均系被安置人，应均等享受系争房屋的产权。且离婚协议中明确两原告和被告任某2按照各三分之一的比例分配售房款。但被告任某2却在原告不知情的情况下将房屋出售，且被告吴某购买系争房屋时从未看房，也未查看房屋中户籍情况，在明知被告任某2已经离婚的情况下从没有要求询问原告意见，后也没有看到过房屋产权证的情况下，以明显低于市场价的价格购买系争房屋，两被告恶意串通的意图明显且严重损害了两原告的合法权益。故原告诉至本院。

任某2辩称，被告任某2与原告张某某在离婚时已经通过离婚协议约定，离婚后必须通过交易市场方式将系争房屋出售，出售后的款项分为三份。房屋物权登记在被告任某2名下，因此任某2有权出售系争房屋，至于所得房款未按离婚协议约定支付给前妻及其儿子是违反了离婚协议，但不影响房屋买卖合同的效力。

吴某辩称，不同意原告的诉讼请求。被告吴某是通过中介居间介绍按照正规买卖程序购买系争房屋的，吴某支付了房款130万元，有支付凭证及房屋买卖合同。

第三人包某某述称，两被告之间的房屋买卖合同是合法有效的，未侵犯原告的合法权益。两原告与被告任某2存在债权债务关系。第三人是善意取得抵押权，因此对系争房屋有抵押优先的权利。

经审理查明，原告张某某与被告任某2原系夫妻关系，原告任某1与被告任某2系父子关系。被告任某2与被告吴某母亲刘某某曾经是同居关系。

2018年8月，原告张某某与被告任某2协议离婚；离婚协议书约定：婚后生育一子任某1，现年18岁，离婚后与女方共同生活，现有住房系争房屋，离婚后将卖掉现有住房，必须上交易市场交易，卖房所得款项分为三份，儿子、张某某与任某2各得一份，女方现居住系争房屋，由于男方于2008年5月31日已经离开系争房屋，所以不承担6月份水电、煤等一切费用；5月份的水、电、煤、电话、物业管理费双方各承担一半，现有债务5000元，离婚后各承担一半，现有财产电视机二只，男女双方各得一只，家里其它用品男方放弃，家中他所不要的物品，要保证完好无损，万一有人为损坏，由男方赔偿，上述所产生的费用，由对方房款中扣除，房产交易所产生的费用各承担一半。

1990年8月，被告任某2原承租的上海市漕溪路XXX弄XXX号房屋动迁，调配获得系争房屋，配房人为原告张某某、任某1与被告任某2三人，房屋承租人为任某2。系争房屋内户籍共有三人，分别为原告张某某、任某1与被告任某2。2000年5月，原告张某某与被告任某2签订《职工家庭购买公有住房协议书》，约定：系争房屋承租人为任某2，经与同住成年人协商一致，同意购买系争房屋；上述房屋房地产权利确定为任某2所有，同日，被告任某2与上海徐房(集团)有限公司签订《上海市公有住房出售合同》，约定任某2购买系争房屋，产权登记在任某2名下。

2012年8月27日，任某2向上海市徐汇区房屋交易中心以搬家遗失为由提出补发产权证申请。

2015年11月19日，经上海德佑房地产经纪有限公司居间介绍，任某2(卖售人、甲方)与吴某(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，房地产转让价款为130万元；甲方于2016年1月20日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；甲乙双方确定，在2016年4月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；上述房地产风险责任自该房地产转移占有之日起转移给乙方。附件三，付款协议约定：乙方应支付甲方首期房价款计人民币39万元，乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内直接支付甲方首期房价款计人民币39万元；乙方应支付甲方第二期房价款91万元，乙方通过申请贷款方式支付，乙方应于签订本合同后向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料，若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方；乙方应于该房地产所在地房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，甲乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料等条款。

2016年4月26日，系争房屋产权登记在被告吴某名下。

另查明，2017年3月7日，被告吴某(抵押人、丙方)、第三人包某某(出借人、甲方)与杭某某(借款人、乙方)签订《房地产抵押借款合同》，由乙方向甲方申请借款，借款用途：资金周转；借款金额：155万元；借款期限：12个月，自2017年3月7日起至2018年3月6日止；此外，合同中还约定利率及还款方式、提前还款等事项进行了约定。上述借款在上海市徐汇区房地产交易中心抵押登记。吴某已经返还七笔款项给刘承明。

在本案审理过程中，原告确认：原告要求被告任某2与被告吴某签订的系争房屋《上海市房地产买卖合同》无效的事实依据是因为被告任某2与吴某的母亲长期同居在一起，应当知道系争房屋属于任某2与原告的共同财产，在离婚时系争房屋并未处理。基于被告任某2与吴某的母亲之间的关系，任某2与吴某在购房过程中有一系列不符合正常房屋买卖流程的行为，包括吴某从未看过房，户籍信息从未查明，吴某放弃主张合同中约定的违约责任，房屋出售价款低于市场价且在后期还降价10万元，以及吴某实际未支付过任何购房款。

被告任某2确认：2015年11月，其将系争房屋出售给吴某，售房款为130万元。因为其为产权人，所以其有权出售房屋。出售系争房屋时，其未告知两原告，因为按照离婚协议约定售房款应分配给两原告各三分之一，但由于其生活困难，在外有负债，所以当时不想把钱分给两原告，等以后会以其他方式补偿。当时拖延交房给吴某是想晚一天让两原告知道卖房，同时也想让两原告有居住的地方。2012年11月，其以个人名义申请了上海市召楼路XXX弄XXX号XXX室经济适用房(以下简称召楼路房屋)，本想用于养老，因吴某催其交房紧，故想将该处房屋出售后，将房款补偿给两原告，让两原告在他处另找住房居住，但在出售时将卖房所得的定金15万元花掉了。听说吴某取得系争房屋产权后，将系争房屋抵押贷款，现借款人也起诉吴某，本想将召楼路房屋给两原告，现由于两原告的起诉，故准备将召楼路房屋卖掉。

被告吴某确认：其与任某2买卖系争房屋是经过中介公司介绍的，中介推荐说系争房屋好，就未经过看房也未查询房屋内户口的情况下就购买了。曾经见过任某2一两次，由于与母亲刘某某长期不联系，故之前不知道，原告起诉后才知道。询问过母亲与任某2情况，母亲说已经不来往了。首付款39万元通过银行汇款支付给任某2，本来后期付款需银行贷款，但由于资信有问题，银行不同意放贷，故其只得找贷款公司借款，但是是以个人名义借款，一个借款人姓周，具体名字不记得，另外一个姓名都不知道，都是现金借款给其的，现无法提供借款书面文件。购房时知道原告张某某与任某2离婚，也知道系争房屋属于张某某与任某2夫妻共同财产，因为任某2给其看了离婚协议，但其认为系争房屋产权人为任某2一人。

第三人包某某确认：吴某每月通过银行转账还款，每月约还款17000元。

以上事实，除原、被告双方当事人陈述一致外，另有上海市住房调配单、离婚协议书、公房出售合同及协议书、居委会证明、补证申请书、上海市房地产买卖合同、房屋抵押合同及不动产登记表、户籍信息等证据佐证，本院予以确认。

本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。

系争房屋产权虽然登记在被告任某2名下，但因系争房屋公有住房买卖是在原告张某某与被告任某2夫妻关系存续期间,系争房屋应属原告与被告任某2共同共有。离婚协议约定，原告张某某、任某1与被告任某2三人共同享有系争房屋的房款，在本案审理过程中，被告任某2辩称，出售系争房屋时，其未告知两原告；被告吴某亦自认购房时知道原告张某某与任某2离婚，也知道系争房屋属于张某某与任某2夫妻共同财产，因为任某2给其看了离婚协议，应该明知离婚协议的内容。但被告任某2、吴某却未征得原告张某某、任某1同意的情况下，将系争房屋进行房屋买卖，故被告任某2、吴某在转让让系争房屋时均非善意。

被告吴某在购买系争房屋时未经过看房也未查询房屋内户口及实际居住情况。虽然在案件审理过程中一直否认不知道母亲刘某某与任某2长期居住在一起，与母亲长期不联系，但亦确认曾经见过任某2一两次。在房款支付过程中，虽然吴某将首付款39万元通过银行汇款支付给任某2，但后续付款原合同约定需银行贷款，但吴某以本人资信有问题，银行不同意放贷为由，辩称向个人借款，在本院询问借款人情况时，吴某无法回答借款人姓名和具体情况，亦无法提供借款文书和款项流转情况，更无法提供还款情况。被告吴某对于购房款项的支付过程陈述前后矛盾，以及被告任某2、吴某在买卖系争房屋过程中一系列有悖常理的行为，本院确信被告任某2、吴某在系争房屋买卖时恶意串通，损害了原告的利益。故被告任某2、吴某签订的《上海市房地产买卖合同》应认定为无效。

因任某2、吴某之间签订的《上海市房地产买卖合同》被确定为无效后，双方应各自返还因该合同取得的财产，并按照过错原则承担相应的赔偿责任。被告吴某依据无效房地产买卖合同取得的系争房屋权利已没有法律依据，理应返还给被告任某2。鉴于第三人包某某与被告吴某以及案外人杭某某签订《房地产抵押借款合同》，并在系争房屋上设定抵押时，并不知道上述情况，根据相对方提供的上海市房地产权证进行办理，系无过错的善意第三人，其权益应受法律保护，第三人亦同意在收到贷款本息后注销房地产抵押登记。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项、第五十八条之规定，判决如下：

一、任某2与吴某之间所签订的关于上海市徐汇区梅陇三村XXX号XXX室房屋《上海市房地产买卖合同》无效；

二、包某某于吴某(抵押人)、杭某某(借款人)与包某某(出借人)签订《房地产抵押借款合同》的借款清偿之日起十日内办理上海市徐汇区梅陇三村XXX号XXX室房屋的注销抵押登记手续；

三、吴某在本判决生效之日起三十日内协助任某2办理位于上海市徐汇区梅陇三村XXX号XXX室房屋的房地产过户手续。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费16500元、保全费5000元，共计21500元,由任某2负担10750元，吴某负担10750元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　　晏　莹

人民陪审员　　李桂琴

人民陪审员　　庞世伟

二〇一九年十月三十日

书　记　员　　印旭晴

安离婚姻律师团队：江苏沁典律师事务所高级合伙人、婚姻继承部主任，１２年离婚案件经验，擅长处理离婚大额财产分割、离婚子女抚养权争取、离婚公司股权争议等疑难问题，是南京知名离婚律师之一。

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