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夫妻之间约定赠与房产,过户前可以撤销赠与吗?
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南京离婚律师谢保平

时间 : 2020-02-13 17:25 浏览量 : 7864

夫妻在婚前或婚姻关系存续期间约定一方所有的房产赠与另一方,在赠与房产转移之前可以撤销赠与吗?

夫妻之间约定赠与房产,过户前可以撤销赠与吗?

夫妻在婚前或婚姻关系存续期间约定将一方个人所有的房产赠与另一方,但没有办理房产过户手续,离婚时赠与房产的一方主张撤销赠与,另一方主张继续履行赠与合同,请求法院判令赠与房产一方办理过户手续。在此问题的处理上,存在两种完全不同的做法:

一是认为夫妻之间有关财产的约定,只要系夫妻双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,就应认定为有效且对双方产生法律上的拘束力。相对于《物权法》及《合同法》的规定,《婚姻法》对夫妻财产关系的规定属于特别规定,应当优先适用《婚姻法》的规定。夫妻财产约定因其强烈的身份性不应适用赠与合同有关撤销权的规定,任意行使撤销权将使夫妻财产约定变成一纸空文,故夫妻之间有关房产赠与的约定无需经过物权变动手续,离婚时法院可以判决房产归受赠方所有,对赠与房产一方主张撤销赠与合同的请求不予支持。

二是认为《婚姻法》规定了三种夫妻财产约定的模式,即分别所有、共同共有和部分共同共有,并不包括将一方所有财产约定为另一方所有的情形。将一方所有的财产约定为另一方所有,也就是夫妻之间的赠与行为,虽然双方达成了有效的协议,但因未办理房屋变更登记手续,依照《物权法》的规定,房屋所有权尚未转移,而依照《合同法》关于赠与一节的规定,赠与房产的一方可以撤销赠与。

《合同法》对赠与问题进行了比较详尽的规定,如:“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”;“赠与的财产依法需要办理登记等手续的,应当办理有关手续”;“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,赠与人不交付赠与的财产的,受赠人可以要求交付”。婚姻家庭领域的协议常常涉及到财产权属的条款,对于此类协议的订立、生效、撤销、变更等并不排斥《合同法》的适用。在实际生活中,赠与往往发生在具有亲密关系或者血缘关系的人之间,《合同法》对赠与问题的规定并没有指明夫妻关系除外。一方赠与另一方不动产,在没有办理过户手续之前,依照《合同法》的规定,是完全可以撤销的,这与《婚姻法》的规定并不矛盾。因此,尚未办理房产过户手续的赠与,房产赠与人可以随时撤销赠与,对赠与房产一方离婚时主张撤销赠与合同的请求应予支持。

《婚姻法司法解释(三)》采纳了第二种观点,规定:“婚前或婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,一方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照《合同法》第一百八十六条的规定处理。”

需要指出的是,该条重点在于明确夫妻之间赠与房产可以按照《合同法》第一百八十六条的规定处理;如果赠与的房产已经登记过户,但受赠的夫妻一方对另一方有扶养义务而不履行、严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属、不履行赠与合同约定的义务情形之一的,赠与人可以按照《合同法》第一百九十二条的规定行使法定撤销权。行使任意撤销权的依据是《合同法》第一百八十六条,条件是赠与房产的产权未发生转移,不适用社会公益和道德义务性质的赠与合同以及经过公证的赠与合同;法定撤销权是基于法定事由,由赠与人行使的撤销赠与的权利,其依据是《合同法》第一百九十二条。

来源:最高法院

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【基本案情】

甲乙双方原来是夫妻关系,后来感情不和协议离婚,离婚协议中对包括房产在内的夫妻共同财产分割作出约定,夫妻双方同意将房子赠与儿子。

然而在房产证办理变更登记前,双方私下又达成补充协议,对该房产重新分割,约定房子归一方所有,给另一方补偿款,双方签订好补充协议后,向房产局办理递交过户申请,房产局要求甲乙双方提供法院的相关文书予以确认。

谢保平律师通过法院的诉前调解程序为双方解决了这个问题。


南京离婚律师谢保平:江苏胜衡律师事务所婚姻继承部主任,12年离婚案件经验,擅长处理离婚大额财产分割、离婚子女抚养权争取、离婚公司股权争议等疑难问题,是南京知名离婚律师之一。

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