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离婚时,房子能否分割?怎么分割……24 个典型案例解读离婚房产分割裁判思路(二)!
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南京离婚律师谢保平

时间 : 2021-04-30 09:34 浏览量 : 4


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【案例 13】


解读:法院具体计算公式为“婚后共同还贷本息/(购房款+已付贷款利息)×房屋现值(双方认可)/2”,即,婚后共同还贷本息237794.08/房屋总价款及利息 440358.8×认可房屋现值 1520000÷2=410400元。


裁判观点:案涉房屋系史甲于2005年婚前支付首付款后购买,史甲、王某婚姻关系存续期内共同偿还贷款。双方婚后就上述房屋偿还贷款本息273,794.08元,但其中36,000元系史甲于 2010年5月24日提取其名下公积金余额偿还,该部分还贷不属于婚后共同财产还贷,故史甲、王某双方婚后共同还贷本息约为237,794.08元,占该房屋总价款及利息 440,358.8 元的比例为54%,结合史甲、王某认可的该房屋现价值为1,520,000元,故史甲就双方婚姻关系存续期内的共同还贷部分及其增值部分补偿王某410,400元。


案例索引:武汉市中级人民法院(2020)鄂 01 民终 456 号


【案例 14】

解读:法院具体计算公式为“婚后共同还贷÷(购房款+已付贷款利息)×房屋现值(酌定市场行情)/2”,先计算出婚后实际支付价款占购房款本息比例,再计算出该比例所对应的房屋现值(房屋面积×市场现单价),最后算出的金额的一半即为个人应分得的折价款,即婚后共同还贷48352.32/(购房款434238+已付贷款利息117305.89)×房屋现值1040270/2=45598.78 元。


案件事实:2012 年 9 月,原告方甲购买了案涉房屋,合同成交价为 434238元,建筑面积 94.57 平方米,贷款303000元,贷款期限30年,每月还款2014.68元,2018年9月至2020年9月期间共还款48352.32元,截止2020年9月,共还贷款利息117305.89 元。


诉讼中,原告方甲认可该房目前价格为12000元/平方米至13000元/平方米之间,后原告方甲又变更意见为10000元/平方米,被告张某认为该房目前价格为12000元/平方米至13000元/平方米之间。


裁判观点:案涉房屋产权依法判归原告方甲,剩余房贷由原告方甲偿还,双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分由原告方甲对被告张某进行补偿。


关于房屋现价值,虽然双方的认可仍有差异,但考虑到双方婚后时间较短,为减轻当事人诉讼成本,本院根据本地市场行情酌定按11000元/平方米予以计算。经核算后,应分割的还贷及增值数额为91196元,由原告方甲向被告张某补偿50%即45598元。


案例索引:武汉市江夏区人民法院(2020)鄂0115民初4268号


【案例 15】

解读:法院具体计算公式为“婚后共同还贷×房屋现值÷房屋总成本/2”,即“婚后共同还贷(婚后共同还贷-原告婚前公积金还贷)×房屋现值(房屋单价现值×建筑面积)÷房屋总成本(购房款+交易契税+维修基金+还贷利息)÷2”。


详细步骤:第 1 步,计算婚后共同还贷 267085.52 元(婚后共同还贷 282094.64 -原告婚前公积金还贷 15009.12);第 2 步,计算房屋现值 1271360 元(双方认可的房屋单价现值16,000×建筑面积79.46);第 3 步,计算房屋总成本 658191.1 元(购房款 588004+交易契税5880.04+维修基金5801+还贷利息 58506.06);第 4 步,计算增值比例为1.9316[(房屋现值 1271360 ÷房屋总成本 658191.1];第 5 步,计算婚后共同还贷及其增值金额515902.39元(婚后共同还贷 267085.52 ×增资比例 1.9316);第 6 步,计算折价款257951.20元(共同还贷及其增值515902.39÷2)。


案件事实:原告宋甲婚前购买案涉房屋,合同价格为588,004元,交易契税为5,880.04 元,维修基金为5,801元,登记在原告宋甲名下。


婚后原告宋甲与被告余某共同还贷金额为282,094.64元(2014年8 月至2019年8月),其中支付利息共计58,506.06元。2015年7月14 日,原告宋甲提前还贷150,000元。


截至2019年8月,该房屋剩余贷款本金243,293.52 元。原、被告双方均认可该房屋现价值为16,000元每平方米,由原告宋甲取得并对被告余某进行补偿。原告宋甲婚前公积金余额为35,840.50元。截至 2019年8月,原告宋甲公积金余额为20,831.38元。


裁判观点:夫妻共同财产中,案涉系原告宋甲婚前购买,为其婚前个人财产,婚后共同还贷及其增值部分应认定为夫妻共同财产,原、被告双方均认可该房屋现价值为16,000元每平方米,由原告宋甲取得,原告宋甲对被告余某折价补偿,本院予以准许。


被告余某主张的婚前出资装修已作为该房屋的增值部分在房屋现价值中予以体现,被告余某婚后亦在该房屋中居住生活,装修价值随时间推移已折损,本院不再重复计算。婚后原告宋甲与被告余某共同还贷金额为282,094.64元,原告宋甲婚前公积金余额为35,840.50 元。


截至2019年8月的公积金余额为20,831.38元,即还贷金额中动用了原告宋甲婚前公积金15,009.12元,原、被告婚后共同财产实际还贷金额应为267,085.52元。房屋增值比例为1.9316,原、被告婚后共同还贷及其增值金额为515,902.39元,原告宋甲应补偿被告余某257,951.20 元。


案例索引:武汉经济技术开发区人民法院(2019)鄂0191民初2668号


【案例 16】


解读:

1.从产权归一方角度来看:案涉房屋虽系双方共有财产,但在经济上李甲付出较多,且案涉房屋现实际由李甲实际居住,故案涉房屋判归李甲所有较为适宜;


2.本案法院明显考量的是房产实际出资问题,直接影响折价款数额的确定;


3.从支付对方折价款角度来看:法院综合考虑案涉房屋首付款(均由李甲一方支付)、婚前还贷支付的款项、婚后共同还贷支付的款项及其相应财产增值部分,根据裁判推出法院最贴近的计算公式为“[房屋现净值(房屋现值(双方认可)-未到期贷款本金)-实际已还款(已付首付款+已还款本金+已还款利息)]/2”,即{房屋现净值 646592.01元(房屋现值 850000-未到期贷款本金203407.99 )-已还款238665.19元[已付首付款(69000+20000)+已还款本金55700.97+已还款利息93964.22]}/2=203963.41元。

案件事实:2012年8月9日,罗某、李甲共同与武汉华美房地产开发有限公司签订了《武汉市商品房买卖合同》,约定购买案涉房屋,总价款379000元。


同日,李甲通过其银行账户向武汉华美房地产开发有限公司支付部分首付款30000元。2012年10月10日,罗某又另行与武汉华美房地产开发有限公司签订了一份《武汉市商品房买卖合同》,约定购买案涉房屋,总价款379000元,其中首付款119000元,剩余房款260000元由罗某通过向中国银行显正支行贷款的方式支付,贷款期限20年。


2012年10月10日签订的商品房买卖合同在房管部门进行了备案登记。李甲分别于2013年2月25日、3月12日向武汉华美房地产开发有限公司支付首付款69000元、20000元。


嗣后,偿还案涉房屋贷款的款项由李甲转给罗某,再由罗某支付至指定账户。截至2019年10月6日,案涉房屋共还款本金55700.97元及利息93964.22元,未到期贷款本金203407.99元,之后再未还贷。


案涉房屋交房后由罗某、李甲及家人共同居住。


2019年3月14日,案涉房屋产权登记在罗某名下。双方均认可案涉房屋的现有价值按照850000元计算。


裁判观点:案涉房屋虽系双方共有财产,但在经济上李甲付出较多,且案涉房屋现实际由李甲居住,故案涉房屋判归李甲所有较为适宜,尚未归还的贷款由李甲偿还,李甲应对罗某进行补偿。


诉讼中双方同意案涉房屋的现有价值按850000元计算,扣除案涉房屋未到期贷款本金203407.99元后,综合考虑案涉房屋首付款、婚前还贷支付的款项、婚后共同还贷支付的款项及其相应财产增值部分,本院酌定由李甲补偿罗某200000元。


案例索引:武汉市江夏区人民法院(2019)鄂0115民初9538号


归纳而言,婚前由一方个人出资,婚后共同还贷的房产,法院在衡量分割比例时,主要考虑因素包括但不限于房产增值率、成新率、首付款贡献大小、实际还款贡献、还款构成等因素。


在进行分割计算时,总体思路是按房产现值与共同分割部分份额的乘积来计算。


其中房产现值可能是房产自身评估价值、可能是双方共同认可价值、还可能是法院参照市场价酌定价值,这其中有的基准为房屋现净值(即另行剔除未到期贷款本金);

共同分割部分份额为共同还贷部分占实际总房款的比例,实际总房款大多为实际支付购房款与已付贷款本息之和,也有将税款契税、维修基金等合并列入实际总房款之内的。


我们可以看到,房产的分割并没有统一的标准,故考虑房产分割时,可以尽量设计多种分割模式,从而选择最适合且最有依据的模式。


(二)婚后共同出资购房


【案例 17】

解读:本案以房产现值(评估现值)为分割依据,法院具体计算方式为“房屋现值/2”,即3224300/2=1612150元>1600000元(未取得产权配偶一方的实际主张);需要注意的是,本案双竟双限商品房虽然无法办理产权证,但可以通过另案分割。


案件事实:张甲预购案涉房屋一套,因为系限价商品房,无法办理不动产权属证书。截止本案起诉时,该房屋购房合同未签订。


另查明,2011年12月23日张甲第一次缴纳房款150000元,旧房款冲抵24410.74元,2012年12月19日,张甲向校方缴款636182.5 元。


裁判观点:马某不主张该房屋的所有权,要求张甲根据评估报告的价值给予一次性经济补偿金1600000元的诉讼请求。法院经审查认定,涉案房屋的现价值评估为3224300元(不含婚后张甲对房屋装修的价值部分),根据双方离婚时财产分割的情况,即均按50%的比例进行夫妻财产分割,故法院对马某主张由张甲向其支付房屋经济补偿金1600000元的诉讼请求予以支持。


案例索引:武汉市中级人民法院(2020)鄂 01 民终 462 号


【案例 18】

解读:本案以房产现值(评估现值)为分割依据,法院具体计算方式为“房屋现值/2”,即1979600元/2=989800元;需要注意的是,本着照顾女方的原则,女方获得补偿款1000000元>989800 元。


案件事实:原告陈某与被告童甲系夫妻,案涉房屋为夫妻共同财产,登记在童甲名下。后,陈某起诉离婚,请求分割案涉房产。由于原、被告双方对房屋价值未能达成一致意见,经法院委托评估,案涉房屋目前评估单价为11251元/平方米,总价为1979600元。


裁判观点:案涉房屋评估总价为1979600元。考虑到该房现由被告童甲及其子居住,本院认为该房归由被告童甲所有为宜,本着照顾女方的原则,由被告童甲向原告陈某支付房屋补偿款1000000元。


案例索引:武汉市江夏区人民法院(2020)鄂0115民初1775号


【案例 19】

解读:本案以房产现净值(双方认可现值-债务)为分割依据,法院具体计算方式为“(房屋现值-尚欠贷款)/2”,即(房屋现值1700000元-尚欠贷款411039.49元)/2=644480.26元。


案件事实:2013年6月20日,詹甲与中国水电建设集团房地产武汉有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》,由詹甲向该公司购买案涉房屋,建筑面积为83.07平方米,总金额为674964元,房屋首付款为204946元,贷款470000元。


房屋首付款由肖某支付48000元,余款由詹甲支付,詹甲自认其支付的首付款中有120000元系其父亲出资,该款系其父亲对夫妻双方的赠与。截止2020年8月15日,该房屋尚欠贷款为411039.49元,双方均认可此房屋现价值为1700000元,均同意此房由詹甲所有,由詹甲给予肖某相应补偿。


裁判观点:双方于婚后购买的案涉房屋系夫妻共同财产,现双方均同意该房屋的相关权益由詹甲享有,予以照准,詹甲应支付给肖某相应补偿款644480.26元。截止2020年8月15日,尚未偿还的涉案房屋的贷款由詹甲承担。


案例索引:武汉市中级人民法院(2020)鄂01民终11903号


【案例20】

解读:本案以房产现净值(房屋评估现值-债务)为分割依据,法院具体计算方式为“(房屋现值-尚欠贷款)/2”,即(房屋现值670757.1-尚欠贷款100000)/2=285378.55元。


案件事实:2012年5月16日,原、被告共同购买案涉房屋,购房款 463,331元,约定各占50%份额。现该房屋出租,租金由原告收取,尚有按揭贷款近10万元。

现评估市场价值为67.28万元。


裁判观点:案涉房屋婚后购买,为夫妻共同财产,按照约定各享有 50%的份额。该房屋现评估价值670757.1元,被告无住房,应当判归被告为宜,折抵共同债务(按揭贷款)后,由被告支付原告50%价款28.5万元。


案例索引:武汉市洪山区人民法院(2019)鄂0111民初8923号


【案例21】

解读:本案以房产现净值(双方认可现值-债务)为分割依据,法院具体计算方式为“(房屋现值-尚欠贷款)/2”,即(房屋现值88.38×12000-尚欠贷款202117.40)/2=429221.30元;由于房屋分割协议不成,法院根据双方现阶段居住状况,确定产权归名义登记人一方。


案件事实:熊某、刘甲婚姻关系存续期间,以熊某名义购买案涉房屋一套,房屋面积为 88.38 平方米,房屋总价款为410525元,贷款金额为28万元,贷款期限180个月,截止到2020年7月16日,贷款余额为202117.40元。庭审中,双方均同意房屋价值及装修费用按照面积88.38平方米及单价12000元计算。


裁判观点:案涉房屋系双方在婚姻存续期间购买,属于夫妻共同财产。现双方就房屋分割协议不成,本院根据双方现阶段居住状况,确定房屋归熊某所有,后续贷款由熊某负责偿还。双方均认可房屋现价值1060560元,熊某应补偿刘某429221.30元。


案例索引:武汉市江夏区人民法院(2020)鄂0115民初1488号


【案例22】

解读:本案以房产现净值(双方认可现值-债务)为分割依据,法院具体计算方式为“(房屋现值-尚欠贷款)/2”,即(房屋现值300000-尚欠贷款83491.64)/2=108254.18元;需要注意的是,小产权房未能协商处置,法院一般不作处理;若有两套房产,可按一人一套进行处理。


案件事实:2007年4月20日,晏某与陈甲支付113000元购买了坐落于武汉市江夏区纸坊街***案涉房屋1。诉讼中,晏某与陈甲均陈述该房系小产权房,目前无法办证,晏某搬离前与陈甲陈乙共同居住在此房屋。


2015年,晏某、陈甲共同购买了案涉房屋2,登记权利人系晏某与陈甲。该房剩余房款以晏某之名在中国邮政储蓄银行贷款148000元支付,贷款期限10年。截至起诉之日,该房剩余贷款共计83491.64元。


裁判观点:本案中,晏某与陈甲均认可涉案房屋1系小产权房,目前无法办理产权证,且晏某与陈甲关于此房屋如何处置协商不成,故此房屋所有权的归属在本案中不予处理,由于陈甲与婚生子陈乙现居住在此房屋,故该房屋判归陈甲使用较为适宜。


本案中,考虑到涉案房屋1判归陈甲使用,而涉案房屋2贷款是以晏某名义申请办理且晏某亦无其他房屋居住,故涉案房屋2判归晏某所有更为适宜,此房屋剩余贷款由晏某偿还,晏某对陈甲进行相应的补偿。


由于晏某与陈甲均认可涉案房屋2现有价值按300000元计算,截至起诉之日该房屋剩余贷款共计83491.64元,故应由晏某补偿108254元给陈甲。


案例索引:武汉市江夏区人民法院(2020)鄂0115民初2334号


【案例23】

解读:法院具体计算方式“已付款本息/房屋总价款本息×房屋现值÷2”标准,亦即“(已付首付款+已经偿还贷款本息)/(已付首付款+已经偿还贷款本息+剩余尚未偿还贷款本息)×房屋现值/2”。


第 1 步,已付款本息为745,739.68元(已付首付款515304+已偿还贷款本息230435.68);

第 2 步,房屋总价款本息为2981275.48元(已付首付款515304+已经偿还贷款本息230,435.68+尚未偿还贷款本息 1065535.8);

第 3 步,已付款本息占房屋总价款本息的比例约为41.17%(已付款本息745,739.68/房屋总价款本息2981275.48); 

第 4 步,按照房屋现值(双方认可)计算的折价款的一半为524917.5 元[(41.17%×房屋现值 2550000)]/2。


案件事实:2016年8月10日,史甲、王某作为买受人购买案涉房屋,总房款1,685,304元,首付款515,304元,商业公积金组合贷款1,170,000元,贷款期限28年,其中商业贷款840,000元、公积金贷款330,000元。该房屋于2018年12月 31日交付,现空置未装修。


截止2019年10月21日,该房屋已经偿还贷款本息230,435.68 元,剩余贷款本金1,065,535.8元。已付首付款515,304元及已经偿还贷款本息230,435.68元,占房屋总价款本息的比例约为41.17%。


裁判观点:综合史甲、王某双方名下房屋状况,就该房屋签订的《武汉市商品房买卖合同》合同权益归王某所有,剩余贷款本金1,065,535.8元及剩余利息由王某负担,就该房屋已支付的首付款、已偿还的贷款本息及对应的增值部分,由王某对史甲予以补偿。


该房屋已付首付款515,304元及已经偿还贷款本息230,435.68元,占房屋总价款本息的比例约为41.17%。结合双方认可的现房价2,550,000元,王某应补偿史甲524,917.5元。


案例索引:武汉市中级人民法院(2020)鄂01民终456号

归纳而言,婚后共同出资购房,法院主要考虑因素包括但不限于房产的实际居住情况、涉案房屋数量、对女方的保护等因素。在进行分割时,总体思路是按房产现值的一半来计算折价款。


三、变价补偿


变价补偿,指房产出售、拍卖或变卖,将卖得的价款按照产权份额进行分割。这种方式在计算和处理上相对简单。更需要注意的问题在于,举证变卖后的房产是否还有剩值可以分割。


【案例 24】

解读:法院具体计算公式为“婚后共同还贷部分(婚后夫妻共同还贷-婚后一方父母还贷)/(购房款+已还贷款利息)×房屋售价/2”,即(婚后夫妻共同还贷288016.89元-婚后一方父母还贷180000)/(房屋本金313504+已还贷款利息84877.86)×卖出价格1072300÷2=145371.22 元。


案件事实:殷甲婚前购买案涉房屋,购买价格为313,504元、夫妻关系存续期间还贷288,016.89元(其中殷甲之母钟某于2016年7月8日转账10万元、于2017年1月15日转账8万元至殷甲还贷账户,用于提前还贷)、已还贷利息84,877.86元,现该房屋已售卖,售卖价格1,072,300元。


裁判观点:关于婚后共同还贷支付款项及对应房屋增值的问题,双方对争议房产的购买价格、售卖价格、夫妻关系存续期间还款数额、已还贷款利息、殷甲母亲支付18万元款项用于提前还款的事实均无异议,予以确认。根据双方确认数据,核定婚后共同还贷支付款项及对应房屋增值为145,371.22元。


案例索引:武汉市中级人民法院(2020)鄂01民终11912号


结语


结合上述案例,离婚时法院对房产的分割,既有不予处理的情形,也有直接分割的情形。


直接分割中又可细分为按份共有、作价补偿、变价补偿三种常见方式;在分割时,法院主要从房屋登记情况、双方是否有相关协议约定、出资构成等因素综合来考虑。


《中华人民共和国民法典》及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(一)》虽然对已失效的《中华人民共和国婚姻法》及相关司法解释有修改和变更,但总体上还是承接了之前的相关规定及精神,故本文中2020年武汉地区法院的离婚房产分割仍对今后实务操作具备较大的参考价值。

来源:湖南中院


南京离婚律师谢保平:江苏沁典律师事务所高级合伙人、婚姻继承部主任,12年离婚案件经验,擅长处理离婚大额财产分割离婚子女抚养权争取、离婚公司股权争议等疑难问题,是南京知名离婚律师之一

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