离婚时，房子能否分割？怎么分割？以什么方式分割？具体采用按份共有、作价补偿、变价补偿还是何种方式？如果房子给一方所有，要给另一方折价款吗？折价款怎么计算？折价款给多少合适？

带着这些问题，筛选了涉及房产分割且具有参考意义的有效案件，就大家普遍关心的上述问题，梳理如下，供读者参考。

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第一种情形：不予处理

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法院审理离婚案件，通常情况会对房产纠纷一并进行处理，但也存在如下可能不予处理的情况：

• 第一，原被告均同意不作分割处理的；

• 第二，原告仅起诉离婚而不请求财产分割；

• 第三，被告下落不明导致无法查清的情况；

• 第四，房产涉及第三人的权益；

• 第五，房产尚未办理房产证的。

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【案例 1】

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解读：原被告双方均同意不作分割处理，法院不予处理。

案件事实：2015 年 5 月，双方以 335000 元的价格按揭贷款购买了一套房屋，首付款 101000 元，贷款 234000 元，贷款期限 20 年。

裁判观点：对于夫妻共同财产、共同债务的分割，因双方对婚后原告透支的信用卡以及网络贷款的用途暂未分清，均同意在本案中暂不处理，本院依法予以准许。

案例索引：武汉市江夏区人民法院(2020)鄂0115民初3288号

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【案例 2】

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解读：原告仅起诉离婚而不请求财产分割，且另一方缺席的，法院不予处理。

案件事实：桑某只要求与柳甲离婚，对夫妻共同财产不要求处理，以后另行主张。

裁判观点：关于夫妻共同财产，因柳甲未到庭参加诉讼，桑某要求在本案中不作处理，双方可另行主张。

案例索引：武汉市江夏区人民法院(2020)鄂0115民初3768号

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【案例 3】

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解读：被告下落不明导致对夫妻共同财产及债务无法查清，法院不予处理。

案件事实：原告刘某与被告汪甲婚后因家庭琐事产生矛盾，2018年4月27日刘某向公安机关报警，称汪甲失联。同年5月29日，刘某诉至法院，要求与汪甲离婚。

裁判观点：关于夫妻共同财产及债务问题，被告汪甲现下落不明，有关夫妻共同财产及债务问题无法查清，原告于庭审中放弃对夫妻共同财产及债务进行处理的请求，仅要求解除婚姻关系。因此，有关夫妻共同财产及债务问题，本案不予处理。

案例索引：武汉市江夏区人民法院(2020)鄂0115民初666号

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【案例 4】

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解读：房产有贷款，涉及第三人的利益，法院不予处理。

案件事实：因喻甲未依约按期履行上述房屋贷款的还款义务，中国银行股份有限公司武汉市直支行以喻甲、付某为被告向武汉市江岸区人民法院提起诉讼，要求判令喻甲、付某偿还本金余额 577,196.07 元，承担利息、罚息，并要求判令喻甲、付某协助办理上述房屋的正式抵押登记手续，若拒不协助办理抵押登记该银行有权以上述房屋折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿等。

裁判观点：因涉案房屋涉及案外人权益，该房屋及剩余贷款当前不宜处理。

案例索引：武汉市汉阳区人民法院(2019)鄂0105民初4503号

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【案例 5】

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解读：房产权属不清，涉及第三人的利益，法院不予处理。

案件事实：涉案房屋于2003年1月登记在被告童甲名下，原告陈某认为该房屋系夫妻共同财产。

被告童甲提交了相关证据证明涉案房屋系开发商欠童甲之父童某贵红砖货款而抵偿给童某贵，童某贵系该房的实际所有人，童某贵本想将该房赠与孙子童乙，但因其当时年龄太小而登记在童甲名下，现已交由童乙管理并收取收益。

裁判观点：由于涉案房屋实际权利人与登记权利人可能不一致，涉及到案外人的利益，不宜在本案中进行处理。

案例索引：武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初1775号

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【案例 6】

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解读：未办理房产证的房产，法院不予处理。

案件事实：夏甲与肖某协商离婚，双方签订《离婚协议书》，约定：婚后购买的涉案房屋（未办理房产证）合同价款705万元，购房时以夏甲为主贷人贷款420万元，现尚剩余贷款本金400万元，该房产归夏甲所有。后双方未依照离婚协议约定履行相关义务。

裁判观点：双方尚未办理涉案房屋房产证，法院暂不予处理，双方可待办理房产证后自行协商处理或另循法律途径解决。

案例索引：武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初148号

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第二种情形：直接分割

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一、按份共有

按份共有，指共有人分别按照份额对共有财产进行分割。离婚案件中，多以平均分割为主，也有一方按适当比例多分的情形。

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【案例 7】

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解读：因原被告双方没有能力对对方进行补偿，可以选择按份共有方式进行房产分割。

案件事实：2015年4月29日，程某与张甲共同购买涉案房屋，支付首付款后，程某、张甲与华夏银行股份有限公司解放支行签订《个人房屋抵押借款合同》，截止2020年8月20日，该房屋差欠银行贷款余额186357.50元。2015年5月13日，程某取得涉案房屋权属证明。后，双方起诉离婚，并要求分割夫妻共同财产。

裁判观点：程某与张甲婚姻关系存续期间取得的涉案房屋，系夫妻共同财产，双方因没有能力对对方进行补偿，均同意对涉案房屋各享有 50%份额，差欠银行的贷款各自承担一半，本院对此予以照准。

案例索引：武昌区人民法院（2020）鄂0106民初3355号

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【案例 8】

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解读：因本案房屋登记为原被告双方共同共有，以按份共有（平均分割）方式进行房产分割。

案件事实：涉案房屋登记在刘某、谢甲名下，共同共有。房屋每月需偿还贷款，刘某、谢甲系共同贷款人，谢甲为主贷款人。后双方起诉离婚，并要求分割夫妻共同财产。

裁判观点：登记在刘某、谢甲名下的涉案房屋，由刘某、谢甲各享有该房屋所有权份额的 50%；剩余贷款由刘某、谢甲在其享有的房屋份额内，即每月各负担一半应偿还的贷款金额直至共同偿还完毕止。

案例索引：武昌区人民法院(2020)鄂0106民初1187号 

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【案例 9】

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解读：因原被告双方第一次离婚时就房产分割进行了事先约定，再婚后并未就份额发生任何改变，以按份共有（平均分割）进行房产分割。

案件事实：王某、黄某婚后未生育子女。2008年3月20日，双方登记离婚，并签订《离婚协议书》，约定：两人因感情不和，经协商自愿离婚，对财产分割达成协议。位于武昌区***房产一套双方各自享有一半份额，如有偿转让需经另一方同意，同时，所得房款双方各自分得一半。离婚后，双方均未离家。2009年，王某与黄某登记复婚，复婚后未添置夫妻共同财产，亦未对黄某名下的房屋再次进行约定。

裁判观点：对王某主张的请求确认其享有登记在黄某名下案涉房屋所有权的诉讼请求，因该房屋在2008年3月20日双方登记离婚时已作为夫妻共同财产进行了分割，双方对该房屋各享有50%的所有权。双方复婚后未对该房屋权属重新约定，故该房屋在双方离婚后至复婚至今均属于双方按份共有，即王某、黄某各享有该房屋50%的所有权。

案例索引：武昌区人民法院(2020)鄂0106民初2839号

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【案例 10】

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解读：因案涉房屋出资来源于一方父母，登记在配偶双方名下，对出资一方子女按适当比例多分，即增加（5%）比例。这意味着，房产出资会直接影响房产分割比例。

案件事实：2014年6月23日，坐落于武昌区***房屋登记于李甲、冯某名下（按份共有）。庭审中，双方均不主张该房屋完全所有权，仅要求法院确认其享有该房屋所有权的份额。

裁判观点：关于案涉房屋所有权归属的问题，被告李甲抗辩该房屋尚欠其父母560,000元的房款，但未提供证据证明，该辩称理由本院不予采纳；登记在原告冯某、被告李甲名下的案涉房屋归原告冯某、被告李甲按份共有，考虑到该房屋购房款一部分来源于被告李甲父母，故在双方所有权份额上本院予以调整为原告冯某享有该房屋所有权份额45%，被告李甲享有该房屋所有权份额55%。

案例索引：武昌区人民法院(2020)鄂0106民初3747号

二、作价补偿

作价补偿，指产权归一方所有，由其向另一方支付折价款，而对于产权归属一般由双方协商，协商不成的，法院可根据具体情况作出裁判；支付对方折价款的数额，同样优先遵循双方协商原则，协商不成的，可以进行评估并根据评估值确定。

但在司法案件的实际处理过程中，对于折价款的计算方式相对比较复杂，需要从时间节点上区分婚前和婚后情形、从出资方式上区分全款和按揭的情形。

（一）婚前个人出资，婚后共同还贷的房产

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。故，法院判定婚前由一方个人出资，婚后共同还贷的，会对共同还贷及增资部分进行分割，具体到不同案件计算方式也会存在差别。

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【案例 11】

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解读：法院综合考虑房产购买及房产增值率、成新率等，具体计算公式为“婚后共同还贷/2÷购房款×房屋现值（双方认可）”。

第 1 步：“婚后共同还贷 142974.49/2=71487.245 元”为个人实际已经支付价款。

第 2 步：“个人实际已经支付价款 71487.245÷购房款（500000+400000+100000）=0.071487245≈7.1%”，即个人实际支付价款占购房款比例。

第 3 步：“比例 7.1%×房屋现价值 2400000=17040000 元，即房屋现值折价款。

案件事实：2013年6月22日，陈甲购买案涉房屋，首付款500,000元；商业贷款400,000元；公积金贷款100,000元。

借款合同显示：每月商业贷款需偿还2371.27元、公积金贷款需偿还 506.69元，合计2877.96元。商业贷款至今共计还贷113,551.44元；公积金中心显示：陈甲月还款常数439.15元，至今共计还贷29，423.05元；两项累计还贷142,974.49元。双方均确认该房屋现价值 2400000 元。

裁判观点：陈甲应对刘某就婚后共同还贷支付的款项及相对应的财产增值部分进行经济补偿。本院综合考虑房产购买及房产增值率、成新率等等，酌定陈甲补偿刘某房产折价款 170,000 元。

案例索引：武昌区人民法院(2020)鄂0106民初1339号

结语

结合上述案例，离婚时法院对房产的分割，既有不予处理的情形，也有直接分割的情形。

直接分割中又可细分为按份共有、作价补偿、变价补偿三种常见方式；在分割时，法院主要从房屋登记情况、双方是否有相关协议约定、出资构成等因素综合来考虑。

《中华人民共和国民法典》及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》虽然对已失效的《中华人民共和国婚姻法》及相关司法解释有修改和变更，但总体上还是承接了之前的相关规定及精神，故本文中2020年武汉地区法院的离婚房产分割仍对今后实务操作具备较大的参考价值。

来源：湖南中院

南京离婚律师谢保平：江苏沁典律师事务所高级合伙人、婚姻继承部主任，１２年离婚案件经验，擅长处理离婚大额财产分割、离婚子女抚养权争取、离婚公司股权争议等疑难问题，是南京知名离婚律师之一。